Bugun...

Postmodern emlak ofisleri: Bankalar

 Tarih: 25-12-2018 13:48:00
Yılmaz Velioğlu

Yaklaşık 11-12 yıl önce bankacılık yaptığım dönemlerde görevim; ticari kredi talep eden - kullanan firmaların analizini yapıp, kredi komitesine rapor sunmaktı. Önem verdiğimiz noktalardan biri ‘yoğunlaşma’ idi. Hangi sektörlere ağırlık veriyoruz, riski dağıtmak için hangi sektörlerde frene basılmalı vb. konuları dikkatle ölçmeye çalışırdım. Kredi kullandırımında bazı dönemlerde bazı sektörlere temkinli yaklaşılırdı. Bu dönemde de inşaat sektörü benzer pozisyonda diyebiliriz. Son yıllarda kullandırılan ticari kredilerin sektörel dağılımına baktığımızda inşaat sektörü %8-9 bandında yer alıyor. İnşaat sektörünün türev sektörlerini de bu gruba dahil edersek %15-25 bandında yer aldığını görebiliriz. Bireysel kredilere baktığımızda ise, konut kredilerinin toplam bireysel krediler içindeki payının %38-%40 arasında yer aldığını görüyoruz. Bir bakıma şöyle bir denklem ortaya çıkıyor. Bankalar konutu yaptırmak için inşaat şirketine kredi veriyor, sonra da sattırmak için bireylere kredi sunuyor. Buraya kadar her şey normal diyebilirsiniz. İşin doğası bunu gerektirir. Peki, kriz zamanlarında ne olacak bu krediler? İnşaat şirketi krediyi ödeyemezse bankalar o inşaatlara el koyacak. İşsizlik artıp bireyler kredilerini ödeyemezse, banka o konutlara el koyacak. Bir de bakmışsınız bankalar en büyük emlak ofisi haline gelmiş. Türkiye İstatistik Kurumu’nun yayınladığı konut satışları endeksine baktığımızda son aylarda ipotekli satışların azaldığını görüyoruz. Yani konut kredisi kullanımının azaldığı bir dönem karşımıza çıkıyor. Hem faiz oranlarının yüksek olması hem de gelecek kaygısı bu sonucu doğuruyor.

Böyle bir ortamda, bankalar da en az zararla süreci atlatmak için çareler bulmak zorundalar. Geçtiğimiz günlerde bir bankanın konut kredi faizlerini aylık %0,98’e indirdiği haberi lanse edildi. Bu projeyi analiz etmeye çalışalım. Bankanın aslında konut kredi faizini %1,78’e indirdiğini, ticari kredi verdiği konut projelerinden konut alınırsa oranın 0,98’e indirileceği, aradaki 0,80’lik farkın inşaat şirketi tarafından üstlenileceği, inşaat şirketleri de bu satışlardan elde ettikleri cironun bir kısmını o bankaya olan borçlarını kapatmakta kullanacağı dile getiriliyor.

1. Belli başlı projelerde aylık faiz %1’in altında

Kredi faizleri aylık %0,98 olarak lanse edilen proje, sadece bankanın belirlediği konut projelerinde kullanılacak. Yani, sizin seçtiğiniz herhangi bir konut bu kapsamda yer almayabilir. Bu konut projeleri de genelde ‘marka konutlar’ olarak karşımıza çıkıyor. Yani otel odası büyüklüğünde 1 + 0  bir dairenin 350 Bin TL’den başladığı, milyon TL’nin üzerine kadar çıkan projeler… Bu durumun alt gelir grubuna hitap eden bir altyapısının olmadığı aşikardır.

2. Aradaki 0,80’lik farkı inşaat şirketi nasıl ödeyecek?

500 Bin TL’ye kadar kullandırılacak olan bu konut kredileri 120 ay vadeye kadar çıkacak. Aradaki fark olan aylık 0,80’lik farkı inşaat şirketinin üstleneceği söyleniyor. 500 Bin TL’lik kredide 120 ayda bu tutar yaklaşık 240 Bin TL’ye denk geliyor. İnşaat şirketi bu farkı, 120 aya sari olarak mı ödeyecek, yoksa paranın zaman değeri hesaplanıp peşin mi üstlenecek? Eğer 120 aya yayılacaksa, banka açısından bir risk var. Çünkü bu kredi kullandırıldığında mülkiyeti bireysel kredi kullanan kişiye geçecek. Banka onun varlığına ipotek koyacak. Artık inşaat şirketinin bu varlık üzerinde herhangi bir hakkı yer almayacak. İnşaat şirketi bu farkı ödemediğinde banka inşaat şirketinden ne talep edecek? Konuta inşaat şirketi açısından ipotek koyamayacak olan banka, ya ek bir teminat isteyecek, ya da açık kredi şekline dönüşecektir.

3. Projeden elde edilen gelirin kredi kapamada kullanılmaması hali

Eğer bu projeden elde edilen gelirin tamamı, o bankadan kullanılan kredilerin kapamasında kullanılsaydı, bankanın toplamda bir nakit çıkışı olmayacaktı. Bir nevi alacağın yıllara yayılıp riskin dağıtılması operasyonu olacak diyebilirdik. Ama proje lansmanında ‘bir kısmı’ kredi kapamada kullanılacak ibaresi yer alıyor. Yani bankanın inşaat ve konut sektörüne ayırdığı toplam pay günün sonunda artmış olacak. Belki de üretim sektörüne ayrılması gereken kaynak, konut sektörüne aktarılacak. Halbuki üretime her zamankinden daha çok ihtiyaç duyduğumuz şu dönemde kaynakların etkin kullanımı esas olmalıydı.

4. İnşaat şirketleri için kredinin yeniden yapılandırılması

Bu projeyi iki türlü yorumlayabilirsiniz. Birincisi olumlu görüş… Durgunluğun olduğu bir dönemde sektör ve banka el ele verip çözüm üretiyorlar. Hem banka, hem inşaat şirketi hem de bireysel kullanıcı bu durumdan memnun olacak. Ticaret döngüsü oluşacak, ekonomi canlanacak. İkincisi olumsuz görüş… Sektör o kadar zor durumda ki, bankaya olan borçlarını ödeyemiyor. Ödeyemediği için banka tüm projelere el koyacak ve şirketlerin iflası kaçınılmaz olacak. İşte bunu önlemek için gerekirse bir kısım zarar göze alınacak ve böyle bir proje oluşturulacak. Şirketlerin bankaya borçlarını ödemek için müşteri bulunacak ve bir bakıma o aradaki 0,80 denilen faiz farkı ile inşaat şirketine örtülü bir kredi yeniden yapılandırması sağlanacak. Çünkü inşaat şirketi şu durumda hiçbir bankadan borçlanamaz, ek kredi alamaz. Alsa bile yıllık %30-%40 bandında bir faizle karşılaşır. Şimdi bu aradaki 0,80 ile bir nevi yıllık %10’un altında yeni bir kredi bulmuş gibi olacak.

İnşaat sektöründeki durgunluğun en önemli sebebi, faizlerin yükselmiş olmasıdır. Aralık ayındaki TCMB toplantısında faizlere dokunulmadığını, aynı seviyede bırakıldığını gördük. Acaba faiz indirimi gelir mi beklentisi piyasada dillendirilmeye başlanmıştı. Şahsen TCMB’nin faizlerde herhangi bir değişikliğe gitmeyeceğini tahmin ediyordum.  Çünkü faizlerde herhangi bir oranda indirime gitseydi, TL’de değer kaybı ile karşılaşacaktık. Döviz kuru yukarı yönlü atak yapacaktı. Özellikle yılsonu kurunu yukarıda kapatmak hiç kimsenin işine gelmez. Çünkü şirketlerin bilançoları 31.12’deki kura göre değerlenir. O tarihteki kuru ne kadar aşağıda tutarsanız, döviz borçları bilançoda o kadar düşük gösterilir. Dolayısıyla Aralık ayı faiz indirimi açısından uygun bir ay değildi, öyle de oldu. 2019’da TCMB’nin ilk iki toplantısı;  16 Ocak ve 6 Mart tarihlerinde olacak. Bu iki toplantının birinde TCMB’nin faiz indirimine gideceğini tahmin ediyorum.

Sonuç olarak; faiz – enflasyon – kur kıskacında ilerlemeye devam ediyoruz. Ekonomideki durgunluğun temel sebebi; bu kıskaçtan çıkamamak… Hepsinin lehimize olduğu bir tablo ile karşılaşmamız mümkün değil. Kuru dizginlemek için faize yüklendik, enflasyona neden oldu. Faizi indireceğiz kur yeniden artacak o da enflasyona sebep olacak. İthalata dayalı bir ekonominin çıkmazı işte bu iki cümlede yatıyor. Önemli olan sanayinin çarklarının dönmesi ve yerli üretimin hız kesmeden ilerlemesidir. İnşaattan bir tuğla çekerseniz o bina yıkılmaz, ama makinadan bir dişli sökerseniz üretim durur.  Tuğla yirmi yıl sonra da tuğla olarak kalır. Ama o dişli; 20 yıl sonra yeni makinalara, yeni fabrikalara, yeni istihdamlara dönüşür. Dönüşen bir ekonomi ve dönüşen ekonomiye yol gösteren kaynak dağılımının olduğu günlere ulaşmak dileğiyle…

 

 

YUKARI